Alexandre Gapin, Director de Relaciones Institucionales de Hausera.
Cada vez que la vivienda en España marca un nuevo máximo, vuelve la misma palabra: burbuja.
Los fundamentales del mercado actual son estructuralmente distintos a los de hace veinte años, y entender
esa diferencia es la clave.
El crédito ya no es el motor: es el ahorro.
La burbuja de los años 2000 fue una burbuja de balance bancario. El crédito hipotecario nuevo llegó a
representar el 17,7% del PIB a mediados de 2006, financiando una producción desbocada. Hoy este ratio es
cuatro veces inferior. El Banco de España lo señala con claridad: el dinamismo actual descansa en el ahorro
acumulado de los hogares, no en el endeudamiento. Las hipotecas a tipo fijo representan ya alrededor de un
tercio del saldo total, frente a la práctica totalidad de tipo variable en 2007.
Déficit de oferta: el verdadero motor de los precios.
Aquí está la asimetría más relevante. En el año 2007, España construía en exceso. En 2025 construye
demasiado poco, dejando un déficit estimado en unas 600.000 viviendas según el Banco de España. Mientras
tanto, la demanda no para.
Una demanda diversificada y solvente.
Los compradores extranjeros representaron en torno al 18% del total hasta el primer trimestre de 2025, con
133.000 operaciones y una diversidad de nacionalidades muy superior a ciclos anteriores. La demanda interna
se apoya en una economía sólida: se proyecta un crecimiento del PIB de España del 2,3-2,4% en 2026, por
encima de Alemania, Francia o Italia. El mercado cerró 2025 con más de 714.000 transacciones, el mayor
registro desde 2007. No es especulación: es absorción.

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